第一条 为促进城乡统筹发展，保护农村村民合法权益，改善农村村民居住环境，规范我区农村村民建房（以下简称“村民建房”）管理工作，根据《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法》《江苏省城乡规划条例》《南京市城乡规划条例》和《南京市农村村民建房规划管理指导意见》等有关法律、法规及指导意见，结合我区实际，特制定本实施细则。

第二条 本实施细则适用于全区（不含江北新区直管区）农村地区集体土地上村民建房的规划管理。

第三条 村民建房规划管理工作应严格遵循依法审批、“一户一宅”、先拆后建三个原则。

（一）依法审批原则。村民建房必须严格按照村庄布点规划及村庄规划、土地利用总体规划等相关规定程序依法审批。

（二）“一户一宅”原则。村民建房应坚持“一户一宅”原则，坚决杜绝“一户多宅”现象的发生。根据管理权限，由所在街道（镇）对“应拆未拆”、“一户多宅”现象予以制止，确保管理到位、拆除到位。

（三）先拆后建原则。村民建房属于拆旧建新的，地上建筑物应当先行拆除，原宅基地应交还所在村集体经济组织，并由规划资源部门注销原宅基地土地使用权证。

第四条 成立区村民建房管理工作领导小组，负责统筹推进村民建房审批工作、重大事项的决策以及对本实施细则未尽事宜、相关疑难问题进行协调解决。领导小组定期就相关事项召开会议，并以会议纪要的形式对相关事项进行明确。领导小组由区政府分管副区长任组长，领导小组下设办公室，负责领导小组日常事务。办公室设在区规划资源分局。

区政府办负责组织村民建房领导小组会议，负责对村民建房中相关涉法问题进行法律指导与咨询。

区规划资源分局负责村民建房的规划管理工作；负责全区村庄建设规划（村庄布点规划）的组织编制和各街道（镇）村庄规划编制指导工作；负责根据各街道（镇）村民建房实际需求，统筹安排新增建设用地空间及用地计划；负责村民建房用地审批、不动产登记以及“一户一宅”管理工作。

区城管局负责指导、监督、考核各街道（镇）对违反城乡规划的违法建筑的治理工作。

区住建局负责指导各街道（镇）开展农村危房改造、危房鉴定等工作。

区水务局负责对湖泊保护范围及河道蓝线管理范围内的各类建筑物、构筑物在选址、踏勘阶段是否符合相关河道管理法律法规及水利工程管理条例进行严格把关；负责河道管理范围内违法建设的查处工作。

区信访局负责协调、督办涉及村民建房的信访事项。

各街道（镇）是本行政区域内村民建房管理、信访矛盾处理及各类违建管控的责任主体。负责村民建房申报材料、四邻意见的真实性审核，并由街道（镇）行政主要领导对相关材料签具明确意见；负责根据村庄布点规划有序推进村庄规划编制工作；负责村民建房规划管理的受理、审查及监管等工作；负责村民建房过程中的信访应诉及日常矛盾调解工作；负责住房维修的审批。

区相关部门、街道（镇）按照职责分工，共同做好村民建房的管理工作。

第五条 根据全区村庄布点规划中确定的规划布点村或非规划布点村进行分类管理：

（一）位于规划布点村

规划布点村庄内符合建房条件的村民可依据村庄规划申请翻建或新建住房。其中，涉及新增宅基地的，须在村庄布点规划确定的范围内选址。

（二）位于非规划布点村

非规划布点村庄内严格控制村民建房。其中经由街道（镇）根据相关文件确认列入近期搬迁计划的村，不得申请新建、翻建住房。经由街道（镇）根据相关文件确认近期尚无搬迁计划，位于规划城镇建设用地内的村庄，住房经鉴定为危房的可按照“原地、原面积、原层数”的原则进行翻建，危房鉴定由镇人民政府或者街道办事处出具审查意见；位于规划城镇建设用地以外的村，允许村民利用已有宅基地翻建住房。

第六条 村民建房申请的资格条件：

（一）申请人是本村户籍常住人口，且为本集体经济组织成员，实际居住在本村的，可以作为申请人申请新建住房或利用已有宅基地翻建住房。

（二）非本村户籍常住人口，但属于下列情形的人员，经街道（镇）、村（社区）确认后可计入本户人口：

1.现役军人（不含军官）、政府不安排工作的转业士官、在校学生、回乡落户的职工以及原购买小城镇户口，在迁出户口前属本村集体经济组织成员的；

2.原户口在本村（社区）的监狱服刑人员，参照村民家庭在册人口办理；

3.经村（社区）确认，街道（镇）审核的其它符合相关规定的人员。已享受过房改房、保障房、货币分房或集体土地拆迁安置房待遇的，不得计入本户人口。

第七条 村民建房应当按照增量控制、合理布局、集约用地、保护耕地的总原则，合理确定宅基地的范围和面积。宅基地用地包括居住用房和附属用房建筑用地、庭院、家前屋后的少量绿化地，但居住用房和附属用房建筑物的占地面积不得超过批准使用的宅基地面积的70%，每户宅基地面积应不超过135平方米。现有宅基地面积超过上述标准的，申请新增宅基地时，宅基地面积须报规划资源部门按上述标准核减。

两个及以上子女的家庭（都属于本村集体组织成员），在现有宅基地面积未超过标准且符合下列条件之一的，可申请分户建房（分户次数须低于满足分户条件的子女数）：

（一）拟申请分户子女为达到法定结婚年龄的男性，其他子女中至少有一个男性或已婚且配偶户口随女方迁入本村（男方在原村集体经济组织未分户建房）的女性；

（二）拟申请分户子女为已婚且配偶户口随女方迁入本村（男方在原村集体经济组织未分户建房）的女性，其他子女中至少有一个男性或已婚且配偶户口随女方迁入本村（男方在原村集体经济组织未分户建房）的女性。

三代以上（含三代）在同一宅基地房屋内共同生活的家庭，第三代已达到法定结婚年龄的，可以分户。

第八条 已转为非农户口的原村民合法房产或通过继承取得的合法房产，经鉴定为危房的可按照“原地、原面积、原层数”的原则申请翻建住房，危房鉴定由镇人民政府或者街道办事处出具审查意见。

第九条 有以下情况之一的，不得申请建房：

（一）家庭建筑面积超过建设区域规定面积标准的；

（二）一户两宅（或有多处住所）的；

（三）位于近期有搬迁计划的区域；

（四）出租、出售、出借、赠与或者以其他形式转让宅基地及其地上建筑物，或者改变住房使用用途的；

（五）以所有家庭成员作为一户申请并被批准后，不具备分户条件而以分户为由申请宅基地的；

（六）申请建新房时不同意将超用地标准的老宅基地退还集体或将超建设标准住房拆除的；

（七）原有住房拆迁实行安置的；

（八）违法建房未处理结案的；

（九）夫妻双方离婚后根据离婚协议或法院判决等相关司法文书，放弃已有住房的一方；

（十）法律法规、规章政策规定不可以申请建房的其他情形。

第十条 单户住房建筑面积建设标准（含附属用房）：

三人居及以下不超过150平方米；四人居不超过200平方米；五人居及以上不超过250平方米。

第十一条 村民建房宜控制在3层及以下，建筑层高宜为2.8-3.6米，净高不宜低于2.5米。村民建房可在规划资源部门推荐的住房建设标准设计图集内选型，如要求自行设计的，须请符合资质要求的设计单位进行设计。位于风景名胜区和古村落保护范围内的，建筑高度和建筑风格应符合保护规划的要求。

第十二条 村民建房禁止随意填土抬高地基。如地势低洼确需抬高地基的，在征得四邻同意后，可适当抬高室外地坪。

第十三条 村民建房应当布局合理，符合交通、消防和四邻生活的要求。相邻住房除应当留出必要通道外，在不影响相邻住房安全的前提下，应当尽量使山墙靠拢，山墙一般不得出头和开设门窗。

第十四条 村民建房与相邻住房结构互相牵连，且无法与相邻住房产权人达成协议的，在不影响相邻住房安全的前提下，按照共同退让用地边界的原则，一层住房退让用地边界不得小于0.4米，二层住房退让用地边界不得小于0.8米，且不得出挑阳台或者建外走廊。村民建房与相邻住房的南北向间距应满足日照、通风等要求。

第十五条 村民建房审批流程：

（一）符合申请条件的村民到所在村（居）委会领取并填写《村民建房申请表》，同时须取得村（居）委会同意并有四邻签字，村（居）委员会对申请人提供的材料进行初步审查，符合条件的，需村（居）委会集体讨论、签署意见盖章后应在10个工作日内将相关材料报送街道（镇）。

（二）街道（镇）对申请人提供的相关材料进行审核，组织开展现场踏勘（是否符合建房条件、是否符合村庄布点规划、用地是否符合土地利用规划等情况进行调查）、选定建房图集等工作。

对符合条件的，经办人员签署意见并绘制建房定位图，将申报材料上报街道办事处（镇人民政府）会议审查。

（三）街道办事处（镇人民政府）视情况作出下列决定：

1.对于符合村庄规划、申请在原宅基地或非农用地建房的，由街道办事处（镇人民政府）初审且街道办事处（镇人民政府）主要负责人审查同意后，报区规划资源分局核发《建设工程规划许可证》，涉及新增宅基地（占用非农用地）的，由区规划资源分局进行合规性审查后，由街道（镇）报区规划资源分局核发《农（居）民建房用地许可证》。

2.对于符合村庄规划、申请使用农用地建房的，由街道办事处（镇人民政府）集中办理农用地转用审批手续，经区规划资源分局进行合规性审查后，符合条件的按照审批程序核发《农（居）民建房用地许可证》。村民在取得《农（居）民建房用地许可证》后，按本细则规定向街道办事处（镇人民政府）提交建房申请材料，由街道办事处（镇人民政府）初审且街道办事处（镇人民政府）主要负责人审查同意后，报区规划资源分局核发《建设工程规划许可证》。

3.对经审查不符合建房条件的申请，由街道办事处（镇人民政府）向申请人和村委会出具书面答复。

（四）街道（镇）应自受理之日起20个工作日内作出决定，同意后进行公示（公示内容包括：家庭人口、拟建面积、住房层数、住房拟建位置），公示时间不少于10日，公示期满后10日内将村民申报材料、审查意见和公示意见报至区规划资源分局。区规划资源分局应当自受理之日起20个工作日内作出审核、审批或许可的决定。涉及办理农用地转用审批手续的，所需报批时间不计算在本细则期限内。

（五）街道（镇）根据报建清单将办理建设工程规划许可证（村）所需的资料一式两份，分批次报送至区规划资源分局，区规划资源分局应自受理之日起20个工作日内作出决定，审核通过的，核发建设工程规划许可证。

建设工程规划许可证有效期为一年。因故未能建设的，应在期满前20日内向街道（镇）申请办理延期。只能延期一次，期限不得超过六个月；逾期未申请延期、延期未获批准的，该建设工程规划许可证失效，区规划资源部门应当予以注销。

（六）建房户在完成建设工程施工现场的清理、平整并实地放线后，向街道（镇）报送验线申请单。

（七）街道（镇）收到验线申请后，应当在3个工作日内组织核验，对符合规定的予以签章。

（八）建筑工程施工至地面设计标高时，建房户应当持验线申请单向街道（镇）申请复验，经现场复验并核准签章后方可继续施工。

（九）建设工程竣工后，建房户应当向街道（镇）申报规划核实。规划核实的主要内容包括：建筑物的位置及功能、层数、高度、平面、立面和建设规模；应当拆除的原有住房、施工用房等临时性建筑和设施的拆除情况。

（十）街道（镇）在收到规划核实申请后，及时组织进行规划核实，经街道（镇）核实通过后将核实资料报至区规划资源分局。对符合规划许可内容的，由区规划资源分局出具建设工程规划核实合格书；对不符合规划许可内容的，应当责令限期改正。

（十一）建设工程规划许可证（村）和规划核实合格书是村民住房权属登记的证明文件。

第十六条 申请村民建房需提供的材料：

（一）村民建房申请表；

（二）家庭户籍证明和身份证复印件；

（三）规划资源部门确认的土地权属证明材料、房屋产权证明材料（“三原”翻建需提供）；

（四）街道（镇）划定的初步用地范围；

（五）建筑物平面定位图、建筑平面、立面、剖面图等相关图纸（可在户型图集中选型或委托设计单位进行设计），相关情况说明；

（六）村（居）委会意见、四邻签字；

（七）街道办事处（镇人民政府）意见；

（八）反映现势情况的地形图或地籍图；

（九）街道（镇）指定的其他材料。

第十七条 各街道（镇）是辖区内村民建房违建管控的主体，任何单位或者个人都有权向街道（镇）举报、控告违法建设行为，街道（镇）应当及时受理并查处。街道（镇）负责监督和检查本辖区范围内农村集体土地上的建设活动。对违反本实施细则的建设行为，按照有关法律法规，及时上报相关职能部门进行处理。街道（镇）应当建立村民建房监督巡查和快速处置制度，由街道（镇）城管、建管、规划资源、农路、水利等单位联合加强对各辖区建房活动情况监督检查，定期对检查的情况进行通报。

第十八条 对违反本实施细则，村民建房管理工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的管理人员，将依法追究其行政和法律责任。

第十九条 本实施细则下列用语含义：

（一）规划布点村和非规划布点村：指南京市人民政府批复的《南京市六合区村庄布点规划（2014－2030）》(宁政复〔2015〕107号)所确定的村庄。

（二）一户一宅：村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、市规定的标准。

（三）村民：指本村户籍常住人口且为本集体经济组织成员。集体经济组织成员是指原人民公社、生产大队、生产队建制经过改革、改造、改组形成的合作经济组织，包括经济联合总社、经济联合社、经济合作社和股份合作经济联合总社、股份合作经济联合社、股份合作社等。集体经济组织成员只能拥有一个集体经济组织成员的身份，不能同时在两个以上集体经济组织（指不同地域经济合作社）拥有成员身份，自取得其他农村集体经济组织成员身份时，原农村集体经济组织成员身份随即丧失。

（四）翻建：指利用已有宅基地进行改建、扩建住房建设的行为。

第二十条 本实施细则自2018年9月1日起施行。

本实施细则于2020年修改。