各街道办事处、竹镇镇人民政府，区政府各部门、各单位，区管各园区：

现将《南京市六合区农村村民建房管理办法（试行）》印发给你们，请认真遵照执行。

南京市六合区人民政府

2024年8月19日  

南京市六合区农村村民建房管理办法

（试行）

第一条 为促进城乡统筹发展，保护农村村民合法权益，改善农村村民居住环境，规范和加强我区农村村民建房管理工作，根据《江苏省土地管理条例》《南京市国土空间规划条例》《关于加强和规范农村宅基地管理工作的意见（试行）》（宁委农办〔2021〕25号）等法律、法规及有关规定，结合我区实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于六合区农村地区村民建房的管理。

本办法所称村民建房，是指农村村民在宅基地上对住房进行维修、翻建、新建、改扩建的行为。

第三条 街道办事处或镇人民政府是本行政区域内宅基地和村民建房管理的责任主体，负责辖区内宅基地和村民建房管理工作；负责农村集体经济组织成员身份认定工作；负责农村宅基地批准书和村民建房乡村规划许可证件的统一受理和发放；负责放线、验线和现场核实等批后监督工作，按职责负责辖区内各类违法建设的查处工作；负责村民建房过程中质量安全监督与管理工作；负责村民建房过程中的信访应诉及日常矛盾调解工作。

区规划资源分局负责国土空间规划（村庄规划）编制、土地利用计划和规划许可管理、宅基地及其地上房屋的不动产登记颁证等工作，在国土空间规划（村庄规划）中统筹安排农村居住用地规模和布局，满足合理的农村集体经济组织成员住宅建设用地需求，依法办理农用地转用报批和规划许可等相关手续。

区农业农村局负责农村宅基地改革和管理工作，建立健全宅基地分配、使用等管理制度，指导闲置宅基地和闲置农房利用；组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，定期向规划和自然资源部门通报农民建房新增建设用地需求，参与编制国土空间规划（村庄规划）。

区城建、房产、城管、水务、交运、消防、信访等相关部门按照职责分工，共同做好村民建房的管理工作。

第四条 农村宅基地和村民建房应遵循下列管理原则：

1. 分类管理原则。依据镇村布局规划确定的规划发展村庄、其他一般村庄以及搬迁撤并类村庄实施分类指导。

   1. 规划发展村庄（包含集聚提升类村庄、特色保护类村庄、城郊融合类村庄）。符合建房条件的可进行维修、翻建、新建、改扩建住房。

   2. 其他一般村庄。其他一般村庄原则上不允许新增自然村建设用地规模。其中位于城镇开发边界外的其他一般村庄参照规划发展类村庄执行，位于城镇开发边界内的其他一般村庄，参照城镇开发边界内搬迁撤并类村庄执行。

   3. 搬迁撤并类村庄。搬迁撤并类村庄位于城镇开发边界外且近期无搬迁计划的，原则上允许村民利用已有宅基地翻建住宅；搬迁撤并类村庄位于城镇开发边界内的，原则上不允许村民新建、翻建住宅，属危房确需翻建的，经鉴定为危房的可按照“原址、原面积”的原则申请翻建住房，危房鉴定程序按照相关规定执行。

   （二）“一户一宅”原则。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过规定标准。农村村民应当严格按照批准面积和建房标准建设住宅，禁止未批先建、超面积占用宅基地。经批准异地建造住宅的，应当将原宅基地交还村集体经济组织。

   第五条 村民建房申请的资格条件：

   （一）农村村民申请建房必须以“家庭户”为单位，申请主体应为本村户籍人口且为本村集体经济组织成员。申请建房前应先取得宅基地，涉及异地选址新建、宅基地面积变更的，应先办理宅基地相关手续。

   （二）离婚户口未迁出或结婚户口未迁入的不计入本户人口。

   （三）有以下情况的，可计入本户人口：

   1. 已婚未育的家庭户、家庭为1子女户且子女未成年或2子女户且有子女未成年的，可由建房申请人书面申请后按增加1人计入建房人口，并在申请表中予以注明；

   2. 现役军人（不含军官）、退役士官、在校学生、回乡落户的人员，在迁出户口前属本村集体经济组织成员的，可计入人口；

   3. 经村（社区）确认，街道（镇）审核的其它符合相关规定的人员。

   4. 法律法规、规章政策规定的其他情形。

   （四）已享受过房改房、保障房或集体土地拆迁安置房、货币分房待遇的，不得计入本户建房人口。

   第六条 在现有宅基地面积未超过标准且符合下列条件之一的，可申请分户建房：

   （一）多子女家庭，子女中一人达到法定婚龄或已婚且其配偶名下无宅基地的；

   （二）三代以上（含三代）同堂的家庭，第三代已婚或已达到法定结婚年龄的，第二代或第三代可以申请分户建房。若第三代未达到法定结婚年龄，但第一代与第二代有意愿分户的，经村民小组会议讨论同意，村级组织确认后，第二代也可申请分户建房。

   第七条 单户宅基地面积标准：在符合村庄规划的前提下，小户（1至2人）用地面积不得超过135平方米；中户（3至4人）用地面积不得超过170平方米；大户（5人及以上）用地面积不得超过200平方米。

   现有宅基地面积超过上述标准的，申请新增宅基地时，宅基地面积须报街道办事处或镇人民政府按上述标准核减。

   第八条 单户居住用房的建筑面积标准：在符合村庄规划的前提下，小户（1至2人）最高不超过180平方米；中户（3至4人）最高不超过240平方米；大户（5人及以上）最高不超过300平方米。

   第九条 在符合村庄规划和村庄整体风貌、不损害公共利益、不侵犯相邻户合法权益的前提下，各街道办事处或者镇人民政府可根据实际情况按照以下标准对附属用房进行控制：小户（1至2人）原则上不超过30平方米；中户（3至4人）原则上不超过40平方米；大户（5人及以上）原则上不超过50平方米。附属用房需在宅基地使用权范围内进行建设，且层高不超过2.8米，建筑面积包含保留附属用房面积以及新建附属用房面积。

   第十条 户口已迁出本村集体经济组织的原村民合法房产或通过继承取得并经确认的合法房产，经鉴定为危房的，可进行维修或按照“原址、原面积、原层数”的原则进行建设。

   第十一条 有下列情形之一的，不予批准村民建房申请：

   （一）出租、出卖、出借、赠与住房后再申请宅基地的，或者以其他形式转让宅基地及其地上建筑物，或者将住房改作他用的；

   （二）家庭建筑面积超过规定面积标准的；

   （三）一户两宅（或有多处宅基地）的；

   （四）位于近期有搬迁计划的区域；

   （五）以所有家庭成员作为一户申请并被批准后，不具备分户条件而以分户为由申请宅基地建房的；

   （六）申请建新房时不同意将超用地标准的老宅基地退还集体或将超建设标准住房拆除的；

   （七）原有住房已拆迁安置的；

   （八）家庭成员涉嫌违法建房、违法占用耕地建房的；

   （九）夫妻双方离婚后根据离婚协议或法院判决等相关司法文书，放弃已有住房的一方；

   （十）法律法规、规章政策规定不可以申请建房的其他情形。

   第十二条 村民建房应按以下要求进行控制：

   （一）分户前家庭的住房建筑面积超面积上限标准的，新分户家庭申请建房时，住房建筑面积应将超上限面积的部分进行核减。

   （二）建筑层数宜控制在3层及以下，建筑层高宜为2.8—3.6米。

   （三）建设3层的住房须依法依规经过有资质的专业设计和专业施工，严格执行房屋质量安全强制性标准，并在申请乡村规划许可证时提供平面图、立面图。

   第十三条 村民建房杜绝标新立异、崇洋媚外，应简约、大气，与村庄风貌相协调。可在城建部门推荐的住房建设标准设计图集内选型，如要求自行设计的，须请符合资质要求的设计单位进行设计。位于风景名胜区和古村落保护范围内的，建筑高度和建筑风格应符合保护规划的要求。

   第十四条 村民建房应兼顾考虑起居、会客、饮食、淋浴等需求，合理设置卧室、客厅、厨房、卫生间、淋浴间等功能分区。推广使用节能、隔音、环保材料。

   第十五条 村民申请建房按下列流程进行办理：

   （一）申请人以户为单位向村级组织提出建房申请，村级组织应对申请人提供的材料进行初步审查，符合条件的，在村级组织和村民小组范围内公示5日后，出具书面意见（签署意见盖章）后，报送所在街道办事处或者镇人民政府。

   （二）街道办事处或者镇人民政府应建立窗口集中受理，建立联审联办制度。接收申请材料后，应当在20个工作日内组织开展现场踏勘、绘制建房定位图、组织联席会议进行审查。对审查不通过的，由街道办事处或者镇人民政府向申请人或村级组织出具书面答复。审查通过的，由街道办事处或者镇人民政府按要求组织公示，公示地点须设置在村级组织公示栏、村民建房现场等醒目位置，公示时间不少于5日。公示无异议的，由街道办事处或者镇人民政府通过市级村民建房审批系统报区规划资源分局核发乡村规划许可证。区规划资源分局应自受理之日起20个工作日内予以审核，审核通过的，核发乡村规划许可证。

   乡村规划许可证有效期为一年。因故未能建设的，应在期满前20日内向街道（镇）申请办理延期。只能延期一次，期限不得超过六个月；逾期未申请延期、延期未获批准的，该乡村规划许可证失效，区规划资源分局应当予以注销。

   （三）申请人在领取乡村规划许可证件后，街道办事处或者镇人民政府应将许可证件及附图扫描件在村民建房现场进行（批后）公示。

   （四）申请人在开工建设前应向街道办事处或者镇人民政府申报放线、核验灰线，经核验签章后方可开工。核验灰线应在收到申请后5个工作日内完成。

   （五）申请人应当在房屋竣工后向街道办事处或者镇人民政府申报现场核实。核实的主要内容包括：建筑物的位置、层数、高度和建设规模；应当拆除的房屋和设施的拆除情况。

   （六）街道办事处或者镇人民政府在收到规划核实申请后，及时组织进行规划核实，现场核实应在收到申请后10个工作日内完成。

   第十六条 申请办理乡村规划许可的，应提交下列材料：

   （一）村民建房申请表；

   （二）家庭成员户籍证明、申请人身份证件；

   （三）土地权属证明文件（农村不动产确权登记证）；

   （四）公示材料（村级组织，街道办事处或者镇人民政府提供）；

   （五）建筑物平面定位图、建筑高度示意图等相关图纸（街道办事处或者镇人民政府提供）；

   （六）申请建设3层的住房应提供专业设计方案和专业施工图纸；

   （七）危房认定或鉴定报告（仅危房维修或翻建需提供）；

   （八）房屋现状照片（街道办事处或者镇人民政府提供）；

   （九）村（居）委会意见、村级组织形成的同意建房决议；

   （十）街道办事处或者镇人民政府意见。

   涉及新增宅基地的，还应补充村民小组会议决议、村级组织同意意见、1：1000现势地形图等宅基地办理申请材料。

   第十七条 村民建房应遵循以下规定：

   （一）村民建房禁止随意填土抬高地基。如地势低洼确需抬高地基的，在征得四邻同意后，可适当抬高地基。

   （二）村民建房应考虑相邻建筑物的通风、采光和日照等要求，因特殊原因确无法避免的，应当征求直接利害关系人意见。直接利害关系人对妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照存在异议或其他原因不能达成一致的，应经本村村民小组会议讨论通过，或根据村级组织形成的同意建房决议进行办理。

   （三）村民建房应当布局合理，符合交通、消防和四邻生活的要求。相邻住房除应当留出必要通道外，在不影响相邻住房安全的前提下，应节约用地。

   第十八条 土地权属证明和乡村规划许可证是村民住房权属登记的证明文件。村民建房竣工完成后应向不动产登记部门申请不动产登记。

   第十九条 落实建设主体责任，申请农村村民建房个人对房屋的质量安全负责，承担建设主体责任。

   第二十条 街道办事处或者镇人民政府应加强村民建房申请材料的审查工作，建立村民建房监督巡查制度，开展动态巡查，建立巡查台账和档案，落实巡查责任，履行查处职责。

   第二十一条 本办法自2024年9月1日起施行。原《南京市六合区农村村民建房规划管理实施细则》（六政规〔2018〕1号）自行作废。

   政策解读：《南京市六合区农村村民建房管理办法》的文字解读。

             《南京市六合区农村村民建房管理办法》的图解。